Quando falamos em investimentos, existem aqueles que oferecem um retorno previsível, conhecidos como renda fixa (fixed income) e aqueles que oscilam, tanto para cima quanto para baixo, chamados de renda variável (variable income). É nessa segunda categoria que os REITs se encaixam.

Eles são uma excelente opção para os amantes do mercado imobiliário. Neste bate-papo, seu melhor amigo nos EUA tem a missão de desmistificar os REITs americanos para você.

Meu propósito aqui é ampliar o seu horizonte de investimentos, apresentando as peculiaridades, o funcionamento, as vantagens e os possíveis riscos dos REITs! E se acender a faísca do interesse em investir, também vou te orientar sobre como proceder. Então, vamos mergulhar nesse conteúdo irresistível? Fique comigo até o final!

O que são REITs americanos?

Bom, primeiro de tudo, é preciso falar o que são essas quatro letras que formam o tema deste conteúdo… REIT é Real Estate Investment Trust, e eles são um tipo de ação disponível na Bolsa de Valores. Tá, mas o que isso significa?

Imagine que os REITs são como “condomínios” de investimento imobiliário. Eles permitem que você, como investidor, compre uma “unidade” ou “apartamento” dentro desse condomínio. Só que em vez de comprar um imóvel físico, você está comprando uma fração de um portfólio diversificado de propriedades que é gerenciado por profissionais.

Explicando melhor: antes de existirem os REITS, os investidores só poderiam participar desse mercado investindo diretamente em imóveis. Alugando ou comprando uma casa, por exemplo, de modo a garantir todos os meses o pagamento do inquilino.

Com o REITS, ao invés de investir diretamente em imóveis, as pessoas investem em papéis ligados a esses imóveis. Embora tenha diferenças, costuma-se dizer que o REIT equivale aos fundos imobiliários brasileiros.

Existe algum investimento parecido com esse lá no Brasil?

O termo não tem uma tradução específica para o português, mas podemos dizer que os fundos imobiliários brasileiros são semelhantes aos REITs americanos.

Assim, são como “condomínios fechados” onde os investidores compram cotas e se tornam “coproprietários” de um conjunto diversificado de imóveis.

E o melhor: você não precisa se preocupar com questões práticas, como a manutenção do imóvel ou a busca por inquilinos. Essas tarefas são realizadas por gestores especializados. Os principais tipos são:

• Fundo de tijolo: Investe em imóveis físicos como edifícios comerciais, shoppings e galpões logísticos. O ganho é via aluguéis.
• Fundo de papel: Investe em ativos financeiros do mercado imobiliário como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Ganho é via juros e dividendos.
• Fundo de fundos: Investe em cotas de outros fundos imobiliários, oferecendo mais diversificação no setor imobiliário.

Em quais imóveis eu posso investir por meio de um papel de REIT?

Os REITs investem na maioria dos tipos de propriedades imobiliárias, incluindo:

• prédios de apartamentos;
• torres de celulares;
• centros de dados;
• hotéis;
• instalações médicas;
• escritórios;
• centros de varejo;
• armazéns.

Quais os tipos de REITs?

Se você vai investir, é preciso ter metas financeiras em mente, não é? Talvez o seu intuito seja, por exemplo, ir ganhando e reinvestindo o seu dinheiro em REITs ou outras aplicações, para quem sabe ter uma aposentadoria mais tranquila lá na frente…

Com isso em mente, saiba que os tipos de REITs explicados a seguir servem para o investidor escolher a estratégia que mais condiz com as suas necessidades.

Equity REITs

O Equity REIT é um tipo de investimento em que as pessoas colocam dinheiro para comprar uma parte de um imóvel. Em outras palavras, esses indivíduos se tornam donos de construções como prédios, shoppings e apartamentos, sendo, portanto, uma espécie de propriedade compartilhada entre os investidores.

Se você ainda não entendeu direito, garanto que agora as coisas ficarão mais claras. Pense assim: os donos desses imóveis recebem dinheiro de inquilinos, e parte desse montante é distribuído para as pessoas que adquiriram os Equity REITs. No caso, você!

Ou seja, o rendimento que essas pessoas recebem vem de um aluguel, pago mensalmente pelos inquilinos.

Outro ponto que preciso explicar é o seguinte: com o tempo, os imóveis podem aumentar de valor, e isso significa que os investidores vão ganhar mais dinheiro dos aluguéis. Logo, é possível, por exemplo, vender a parte que adquiriu por um preço maior do que quanto comprou, obtendo lucro.

Assim como todo investimento de renda variável, o Equity REIT possui riscos, sendo um deles o fato do valor dos imóveis cair ao longo do tempo.

Mortage REITS

O Mortage REIT, ou MREIT, é um investimento bem diferente do que eu te mostrei há pouco, tá? Neste, as pessoas colocam dinheiro em empréstimos do setor imobiliário, em vez de comprar imóveis físicos. Tais pessoas emprestam dinheiro para compradores de imóveis.

Em vez do aluguel, o investidor ganha dinheiro pelos juros pagos em decorrência do empréstimo. Na prática, o lucro é uma porcentagem em cima do valor emprestado.

Hybrid REITs

Sabia que tem um tipo de REIT com características tanto do Equity quanto do Mortage? Ou seja, se você for investir, pode ganhar dinheiro não só pelo aluguel dos inquilinos e valorização dos imóveis, mas também pelos juros de empréstimos feitos no setor imobiliário!

Por que investir em REITs?

Relembrando uma coisa que falei no início da nossa conversa, os REITs facilitaram o acesso das pessoas ao mercado imobiliário! Vamos entender melhor?

Acessibilidade

Quem investe não precisa comprar um imóvel diretamente, podendo ganhar por meio de aluguéis e juros de empréstimos. Assim, você não precisa de milhões para começar a investir em imóveis — algo bem difícil para um imigrante que recém chegou por aqui.

Então, se você tá um pouco apertado financeiramente, ainda é possível investir em REITS, podendo ter uma boa rentabilidade lá na frente.

Diversificação e maior segurança

Além disso, se você vai comprar vários REITs, eles podem estar localizados em diversos lugares mundo afora. Isso significa diversificação: REITs investem em uma variedade de propriedades. Como vimos, incluindo shoppings, escritórios, apartamentos e até mesmo centros de armazenamento.

Daí, é uma boa forma de conter os riscos inerentes a todo investimento em renda variável. Imagine que o papel de um imóvel desvaloriza. Mas outro valorizou, de modo a compensar a perda. Ajuda bastante a organizar as finanças. É assim que funciona!

Maior liquidez e lucro

Posso ainda te dizer que os REITs são bons por causa da liquidez. Ou seja, esse tipo de investimento permite às pessoas converter seus ganhos em dinheiro de modo fácil, quando precisarem.

Por fim, os REITs são obrigados por lei a distribuir pelo menos 90% do seu lucro imobiliário aos acionistas. Isso significa que você pode receber pagamentos regulares de dividendos, ou seja, a porção dos lucros de uma empresa que são distribuídos aos seus acionistas.

Como investir em REITs americanos?

Os REITs te deixaram afim de investir e ver no que vai dar? Você não está sozinho: estima-se que 150 milhões de investidores nos EUA possuam REITs, de acordo com a Nareit, uma firma de pesquisa de REITs sediada em Washington, D.C.

Para começar, tenha em mente que, se você quiser comprar um REIT, vai precisar procurar uma empresa que opera na Bolsa de Valores. Para isso, você precisa abrir uma conta de corretagem junto a essas empresas, chamada de Brokerage Account. Então, você poderá comprar e vender REITs negociados publicamente, assim como faria com qualquer outra ação.

Se você está dando os primeiros passos, recomendo muito ler meu artigo sobre como investir nos EUA. Lá, eu dou o passo a passo de como e onde abrir sua conta, além de explicar termos-chave do mundo dos investimentos. Tudo para você começar com o pé direito!

E aí está, meus amigos! Assim como todos os investimentos, os REITs têm suas nuances e pontos de atenção, mas oferecem uma oportunidade incrível para aqueles interessados no mercado imobiliário, permitindo acesso a um portfólio diversificado de propriedades sem a necessidade de comprar um imóvel físico por completo. Espero que essa conversa tenha ampliado seu horizonte de opções.

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